維持管理費の定義
維持管理費とは、建物・設備管理、保安警備、清掃等対象不動産の維持・管理のために要する費用の他、修繕費、テナント管理等不動産の管理業務にかかる経費、テナント募集費用等をいう。
但し、証券化対象不動産における維持管理費は建物・設備管理、保安警備、清掃等対象不動産の維持・管理のために経常的に要する費用をいい、他の費用は別項目に区分記載することとされている。
維持管理費は、ビル管理会社に支払われる費用であることから、Building Management Fee（BMフィー）とも呼ばれます。
要説不動産鑑定評価基準と価格等調査ガイドライン
要説不動産鑑定評価基準と価格等調査ガイドラインには次のように書かれている。
維持管理費には、建物・設備管理、保安警備、清掃等対象不動産の維持・管理のために要する費用の他、修繕費、テナント管理等不動産の管理業務にかかる経費、テナント募集費用等を計上する。ただし、証券化対象不動産については、基準各論３章第５節Ⅱにおいて、別途DCF法の収益費用項目が区分され、記載の統一が図られているので留意が必要である。
この中で維持管理費は、建物・設備管理、保安警備、清掃等対象不動産の維持・管理のために経常的に要する費用のみを計上し、他の費用は別項目に区分記載することとされている。
水道光熱費、冷暖房費、清掃費、機械設備保守費等は、賃料とは別に付加使用料及び共益費として処理されるのが一般であるので、賃借人から徴収する共益費が判明している場合には当該金額を総収益に計上し、見合いの支出を総費用に計上する。あるいは、徴収される共益費と見合いの支出額が一致している場合には、総収益及び総費用ともに計上しない扱いとすることもできる。
なお、修繕費は、できる限り実態調査によりその標準的な費用の額を求める必要がある。
収益還元法における維持管理費の位置付け
賃貸不動産を運営する際に必要と考えられる費用（運営費用）は以下の通りです。
プロパティマネジメント契約内容に維持管理費（BMfee）の内容が含まれていることが多いので、二重計上にならないよう注意が必要です。
鑑定はかせ評価をするときは、契約書の中身（業務内容とそれに対応する費用）をしっかり確認することが大事じゃよ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 維持管理費（BMfee） | 建物・設備管理、保安警備、清掃等対象不動産の維持・管理のために定常的に要する費用 |
| 水道光熱費 | 対象不動産の運営において電気・水道・ガス・地域冷暖房熱等に要する費用 |
| 修繕費 | 対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金額のうち当該不動産の通常の維持管理のため、又は一部が老朽化したことに伴いその機能の回復をも図るために支出した経常的に要する費用 |
| プロパティマネジメントフィー（PMfee） | 対象不動産の管理業務に係る経費 |
| テナント募集費用等 | 新規テナントの募集に際して行われる仲介業務や広告宣伝等に要する費用及びテナントの賃貸借契約の更新の再取決業務等に要する費用 |
| 公租公課 | 固定資産税（土地・建物・償却資産）、都市計画税（土地・建物） |
| 損害保険料 | 対象不動産及び附属設備に係る火災保険、対象不動産の保険や管理業務の上で第三者等に対する損害を担保する賠償責任保険等の保険料 |
| その他費用 | その他支払地代、道路占用使用料等の費用 |
維持管理費はどのように査定するのか？
維持管理費の査定方法には、大きく分けて「直接的な査定」と「間接的な査定」の2つがあります。
1. 直接的に査定する方法
対象不動産のトラックレコード（直近2～3年の実績）を確認し、維持管理費に該当する費用の年間平均を把握します。もし途中で契約内容に変更があった場合には、最新の契約内容を反映させることがポイントです。
2. 間接的に査定する方法
複数の類似不動産のデータを参照し、賃貸面積1㎡あたりの維持管理費単価を求め、その平均値などから標準的な水準を把握します。これを対象不動産の賃貸面積に乗じることで、月額および年額の維持管理費を推計します。