PM

定義

PM（Property Management、プロパティマネジメント）とは、不動産の所有者（オーナー）に代わって、当該不動産の運営管理を総合的に行う業務をいう。不動産の収益最大化および資産価値の維持・向上を目的として、賃貸運営、建物管理、テナント対応、修繕計画、予算管理、レポーティングなどの業務を包括的に実施するものである。

参考：「不動産鑑定評価基準」および「不動産鑑定評価基準運用上の留意事項」

解説

プロパティマネジメント（Property Management、PM）とは、資産運用の視点から建物の収益性と市場価値を最大化することを目的とする不動産管理業務である。
広義では、建物の保守・点検・清掃などの維持管理に特化した「ビルメンテナンス（BM）」を包含するが、狭義には不動産の賃貸管理およびレポーティング業務、またはそれを行う管理業者を指すこともある。

不動産ファンドや不動産投資信託（J-REIT）の普及により、アセットマネジメント（AM）とPMの役割分担が体系的に整理された。
AMが投資家の立場から運用方針を策定する「戦略層」であるのに対し、PMは現場における運用実務を担う「実行層」であり、BMはその一部を構成する建物維持管理中心の「技術層」である。

代表的なPM業務には、以下が含まれる。

• テナント募集・契約・更新・解約対応
• 賃料徴収および滞納管理
• 建物・設備の維持管理・修繕計画立案（BMの統括）
• 年間予算策定および運営レポートの作成
• オーナーへの報告および改善提案

関連用語：
アセットマネジメント（AM）／ビルマネジメント（BM）／リースマネジメント／プロパティマネージャー／賃貸管理業務／レベニュー・マネジメント

FAQ（よくある質問）

プロパティマネジメント（PM）はどのような目的で行われるのですか？

不動産の収益を最大化し、資産価値を維持・向上させることが目的です。テナント対応、テナント募集等の賃貸管理だけでなく、広義には建物の維持管理も含めてPMといいます。

アセットマネジメント（AM）と何が違うのですか？

AMは投資家の立場から不動産のポートフォリオ全体を管理する「戦略的運用者」であり、投資家やレンダーとの協議、組み入れ不動産の売買、テナントの入れ替えなど戦略的な検討・判断を行います。PMは個別物件の賃貸管理、維持管理する「実行担当者」で、計画修繕やスポットの修繕なども管理します。
両者は密接に連携して資産運用を行います。

ビルマネジメント（BM）とはどのような関係がありますか？

BMは主に建物や設備の保守・点検・清掃など、技術的な管理業務を担当します。
一方、PMは賃貸管理を担い、かつBMを統括する立場にあることが多く、賃貸経営全体を見据えてBM業務をBM業者に委託・管理し、不動産オーナーの利益最大化を目指します。
つまり、BMが「建物の維持管理」を目的とするのに対し、PMは「資産価値の最大化」を目的としています。

PM業務を外部委託するメリットは何ですか？

専門知識をもつ管理会社に委託することで、効率的な賃貸運営やコスト削減、トラブル防止などが期待できます。さらに、運用データに基づいた改善提案を受けられる点も利点です。

プロパティマネージャーに求められるスキルはありますか？

不動産・法務・会計・行政法規などの幅広い知識に加え、テナント対応力やマネジメント能力が求められます。不動産証券化の分野では英語力やレポーティングスキルも重視されます。