純収益

不動産鑑定評価基準

対象不動産の純収益は、一般に１年を単位として総収益から総費用を控除して求めるものである。また、純収益は、永続的なものと非永続的なもの、償却前のものと償却後のもの等、総収益及び総費用の把握の仕方により異なるものであり、それぞれ収益価格を求める方法及び還元利回り又は割引率を求める方法とも密接な関連があることに留意する必要がある。

なお、直接還元法における純収益は、対象不動産の初年度の純収益を採用する場合と標準化された純収益を採用する場合があることに留意しなければならない。

純収益の算定に当たっては、対象不動産からの総収益及びこれに係る総費用を直接的に把握し、それぞれの項目の細部について過去の推移及び将来の動向を慎重に分析して、対象不動産の純収益を適切に求めるべきである。この場合において収益増加の見通しについては、特に予測の限界を見極めなければならない。

特にＤＣＦ法の適用に当たっては、毎期の純収益及び復帰価格並びにその発生時期が明示されることから、純収益の見通しについて十分な調査を行うことが必要である。

なお、直接還元法の適用に当たっては、対象不動産の純収益を近隣地域又は同一競合圏内の類似地域等に存する対象不動産と類似の不動産又は同一需要圏内の代替競争不動産の純収益によって間接的に求める場合には、それぞれの地域要因の比較及び個別的要因の比較を行い、当該純収益について適切に補正することが必要である。

（出典：不動産鑑定評価基準）

純収益の定義

上記不動産鑑定評価基準を参考に純収益を定義すると次の通りです。

純収益とは、対象不動産が一定期間（通常1年）に生み出す総収益から、これに対応する総費用を控除した残余の収益をいう。

留意点

• 近隣地域や競合不動産の収益水準と比較し、合理的に補正することが求められる。
  • 直接還元法では、中長期的に標準化された純収益（市場賃料や標準的な費用水準）に収れんすると想定することが多い。
• 永続的か否か、償却前か償却後かなど、把握の仕方によって区分される。
  • いくつかの不動産の純収益を比較する際に、純収益の定義を揃える必要がある必要がある。
• 直接還元法では「初年度純収益」または「標準化純収益」を採用する場合がある。
  • 標準化された純収益を用いるのが一般的である。
• DCF法では各期の純収益を個別に見積もる必要がある。
  • 入退去や賃料改定、資本的支出のタイミングなどなるべく正確に予測する。