NAV

定義

NAV

NAV（Net Asset Value）とは、投資信託や不動産投資法人（REIT）が保有する資産総額から負債を差し引いた純資産総額をいう。

投資信託では、バランスシート（貸借対照表）における資産−負債＝純資産であり、これを投資口数（または口数）で割ったものが基準価額（1口当たりNAV）となる。

NAVは、ファンドやREITの財務的な健全性を測る簿価ベースの純資産価値であり、投資家にとってはファンド全体の実質的な資産規模を把握する基本指標である。

修正NAV

修正NAV（Adjusted Net Asset Value）とは、REITが保有する不動産の簿価に含み損益（鑑定評価額と簿価との差額）を加味して算出した時価ベースの純資産総額をいう。

修正NAVは、REITの資産価値をより実勢価格に近い水準で評価するために用いられる指標であり、REITの一口当たり修正NAVは次の式で表される。

• 修正NAV ＝ 純資産総額（簿価）＋（鑑定評価額−簿価）
• 一口当たり修正NAV ＝ 修正NAV ÷ 発行済投資口数

また、REITの投資口価格を修正NAVで割った指標を修正NAV倍率（Adjusted NAV Multiple）といい、株式における株価純資産倍率（PBR）に相当する。不動産時価ベースでREITが割安か割高かを判断するための指標として用いられる。

• 修正NAV倍率 ＝ 投資口価格 ÷ 一口当たり修正NAV

定義の解説

NAVは、投資法人やファンドの財務基盤を示す「簿価ベースの純資産価値」である。
一方、修正NAVは、不動産などの実勢時価を反映した「時価ベースの純資産価値」であり、特にREIT評価において重要な役割を持つ。

REITの決算では、保有物件の鑑定評価額と簿価との差額を明示し、これを純資産に加味して修正NAVを算出する。
この修正NAVを基準に、投資口価格との比率（修正NAV倍率）を確認することで、REITが市場で過大評価（割高）か過小評価（割安）かを分析できる。

NAVや修正NAVの考え方は、株式投資における1株当たり純資産（BPS）および株価純資産倍率（PBR）と対応している。

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関連用語

用語	意味
基準価額（Net Asset Value per Unit）	投資信託・REITの1口当たり純資産額。NAVを口数で割って算出する。
修正NAV倍率（Adjusted NAV Multiple）	投資口価格 ÷ 一口当たり修正NAV。株式のPBRに相当する。
PBR（Price Book-Value Ratio）	株価純資産倍率。NAV倍率の株式版。
時価純資産（Market Value-based NAV）	含み損益を反映した純資産。修正NAVと同義。
NOI（Net Operating Income）	不動産の純収益であり、NAVや修正NAVに影響を与える基礎収益。

NAVとは何を表す指標ですか？

NAV（Net Asset Value）は、投資信託やREITが保有する資産から負債を差し引いた純資産総額を表します。ファンドの財務状態や資産規模を把握するための基本的な指標であり、投資家にとっては投資ビークルの実質的な資産価値を示します。

修正NAVとはどのようなものですか？

修正NAV（Adjusted NAV）は、保有している不動産などの時価評価を反映した時価純資産を指します。簿価ベースのNAVに、鑑定評価額と簿価の差額（含み損益）を加味して算出することで、より実勢に近い資産価値を示します。

修正NAV倍率とは何ですか？

修正NAV倍率（Adjusted NAV Multiple）は、REITの投資口価格を一口当たり修正NAVで割った指標です。株式におけるPBR（株価純資産倍率）と同様に、1倍未満であれば割安、1倍を超える場合は割高と判断されます。

REITではNAVと修正NAVのどちらが重視されますか？

REITでは、保有不動産の含み損益を反映する修正NAVがより重視されます。簿価ベースのNAVは会計上の純資産を示しますが、投資判断や市場分析では、時価ベースの修正NAVの方が実態をより正確に反映していると考えられています。

NAVや修正NAVが上昇・下落する要因は何ですか？

主な要因は次のとおりです。
・不動産価格の上昇（含み益の増加）により修正NAVが上昇します。
・NOI（純収益）の増加や内部留保の積み上げによりNAVが上昇します。
・借入金の返済や負債の圧縮によってNAVが上昇します。
一方で、不動産市況の悪化や減損処理、分配金の支払いは、NAV・修正NAVを減少させる要因となります。