定義
マスターリースとは、賃借人（不動産会社）が第三者（入居者）へ転貸することを目的として、オーナーから商業用不動産を一括して借り上げる仕組みをいう。
定義の解説
マスターリースは、オーナー（貸主）と不動産会社（借主）との間で締結される一括借上げ方式であり、不動産会社は、借り上げた不動産を第三者（入居者）へ転貸（サブリース）して賃料収入を得る。
この仕組みには、以下の二つの代表的形態がある。
① パススルー型
転借人（入居者）が支払う賃料と、不動産会社がオーナーに支払う賃料が常に同額となる方式。空室リスクはオーナーが負担する。
② 固定型
不動産会社が転借人の入居状況にかかわらず、オーナーに対して一定額の賃料を支払う方式。空室保証があるため、オーナーは安定した家賃収入を得ることができる。
マスターリースにより、オーナーは空室や賃料滞納のリスクを軽減できる一方、市場空室率を考慮する必要があることから、エンドテナント（最終賃借人）水準の市場賃料よりも安いマスターリース賃料となる傾向がある。
また、修繕費や原状回復費の負担範囲などは契約条項によって異なるため、内容の確認が重要である。
関連用語
- サブリース（SubLease）：マスターリースに基づき借りた物件を第三者に転貸すること。
- パススルー型マスターリース：賃料が実績に連動するマスターリース方式。
- 固定型マスターリース：賃料が一定のマスターリース方式（空室保証型）。
- エンドテナント（End Tenant）：マスターリース物件を実際に利用し賃料を支払う入居者。
- プロパティマネジメント（PM）契約：物件の管理運営を委託する契約。マスターリースと併用されることが多い。
- なぜパススルー型のマスターリースが必要となるの？
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パススルー型マスターリースは、転借人（入居者）から受け取る賃料をオーナーへそのまま支払う方式です。オーナーが市場賃料の変動を直接反映できるため、実勢賃料を反映した運営が可能となります。
特に、空室率や賃料水準を自らコントロールしたいオーナーや、賃料改定による上昇余地を取り込みたい場合に採用されます。マスターレッシー（借主）は空室リスクを負わない代わりに、管理運営業務に特化できます。一方、オーナーはエンドテナントとやりとりしないため管理が楽になります。 - マスターレッシー、マスターレッサーとは？
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マスターレッサー（Master Lessor）はその不動産の所有者であり、マスターレッシーに対して貸す側（オーナー）をいいます。
マスターレッシーはさらに第三者（エンドテナント）に転貸（サブリース）を行い、賃料収入を得ます。マスターレッシー（Master Lessee）はオーナー（貸主）から不動産を一括で借り上げる不動産会社などの借主を指します。
鑑定評価では、マスターレッサーを賃貸人、マスタ―レッシーを賃借人（兼転貸人）、エンドテナントを転借人と呼ぶことが多いです。 - 固定型マスターリースのメリットとデメリットは？
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固定型マスターリースは、オーナーに対して入居状況にかかわらず一定額の賃料を支払う方式です。
メリット： オーナーは空室保証により安定した家賃収入を得られます。
デメリット： マスターレッシー（不動産会社）は空室リスクを負うため、その分オーナーへの支払賃料がエンドテナントの相場より低く設定される傾向があります。