私募リートが拡大中！私募リートと公募リート（J-REIT）の違いを知っていますか？

「不動産投資」と聞くと、マンションを買って賃貸収入を得る――そんな“現物投資”を思い浮かべる人が多いかもしれません。がしかし、投資家が直接不動産を買わなくても、不動産の収益を享受できる仕組みがあります。
それが「リート（REIT）」です。

リートは、「投資家」から集めた資金で大規模なオフィスビル、一棟のマンション、商業ビル、物流センターやホテル、底地などを購入・運用し、その賃料収入や売却益を投資家に分配する仕組みです。
株式や債券とは異なる値動きをするため、ポートフォリオの分散投資にも向いています。
株や債券といった伝統的な投資ではなく不動産に投資するためオルタナティブ投資のひとつに数えられます。

そのリートには、大きく分けて2つのタイプがあります。ひとつは証券取引所に上場している「公募リート（J-REIT）」。もうひとつは、上場せず限られた投資家向けに運用される「私募リート」。

どちらも不動産の“間接投資”ですが、その性格はかなり異なります。

公募リート（J-REIT）と私募リートの比較表

公募リート（J-REIT）も私募リートも投信法に基づく「投資法人」が資産を取得・保有するビークル（共同投資するためのの器）になり、上場しているかしていないかが大きな違いとなります。

項目	公募リート（J-REIT）	私募リート
法的根拠	投資信託及び投資法人に関する法律（投信法）	同左
投資主体	投資法人（法人格あり）	同左
監督官庁	金融庁・国土交通省	同左
課税	分配金の90％超を分配で実質一重課税	同左
募集形態	公募（不特定多数に販売）	私募（特定少数の投資家に販売）
上場の有無	証券取引所に上場	非上場
投資対象者	個人投資家・機関投資家	主に機関投資家・適格投資家
最低投資額	数万円〜（1口単位）	約1億円〜（ケースにより異なる）
流動性	高い（市場で売買可）	低い（払戻し・相対取引）
運用会社	登録資産運用会社（AM会社）	同左
保有資産	基本的に不動産の信託受益権	同左
不動産評価	定期的に不動産鑑定評価を実施	同左
LTV	約40〜50％	同左
運用期間	クローズドエンド型	オープンエンド型（一部クローズドエンド型）
分配金	不動産収益を基に四半期または半期ごとに分配	同左
市場取引	投資口を上場市場で売買可能	市場取引なし
価格変動要因	市場需給・金利・経済環境など	鑑定評価を基に算定（市況影響は限定的）
情報開示	IR・決算書を定期公表	限定的（投資家向けのみ）
投資口価格	市場価格で日々変動	決算期ごとの基準価額
投資目的	流動性・分散投資・市場アクセス	安定運用・長期資産形成
メリット	流動性・透明性が高い、少額投資可能	価格安定・長期運用可能、鑑定評価ベース
デメリット	市場変動の影響を受けやすい	換金性が低く投資対象が限定的

公募リート（J-REIT）

―「買いやすく、売りやすい」不動産投資信託―

公募リート（J-REIT）は、不動産投資法人が運用する上場商品で、株式のように証券取引所で売買することができます。ひとつの投資法人で複数の不動産を保有しており、それだけでポートフォリオ効果（資産分散効果）が得られます。各社ポートフォリオの方針が異なるので、具体的な組入れ資産を調べるのも面白いですよね。

個人投資家でも証券口座さえあれば、数万円から投資できるのが特徴です。

上場しているため、金利や経済情勢、不動産市況などの影響を受けて価格は日々変動します。この“変動”がリスクでもあり、また魅力でもあります。

• 景気が好調で賃料が上がれば価格も上がる
• 金利が上昇すると分配金利回りの魅力が薄れ価格が下がる

政治・経済情勢、不動産市況などを予測して投資判断する方もいます。
また、IR資料や決算情報が定期的に公開されたり、不動産鑑定評価書の取得が義務付けられているなど、透明性が高く安心感があるのもJ-REITの強みです。

私募リート

順調に拡大を続ける私募リート市場

「地味だけど堅実」──そんな言葉が似合うのが、日本の私募リート市場です。
証券取引所に上場する公募リート（J-REIT）ほど派手なニュースにはなりませんが、実は近年、私募リートの世界では静かな“量的拡大”が進んでいます。

2024年末時点で、日本の私募リートの銘柄数は58本。なんと公募リート（J-REIT）の57本を上回りました。
2023年には年間で10本もの新しい私募リートが運用を開始し、「私募リートイヤー」と呼ばれるほどの盛り上がりを見せました。2024年の新規組成は4本とやや落ち着いたものの、既存リートによる増資と物件取得は依然として堅調。結果として、マーケット全体では着実な拡大が続いています。

2001年に公募リートが誕生し、2011年に日本初の私募リートが登場してから14年。2024年末時点での資産規模は約6.8兆円に達しました。依然としてJ-REITの約23兆円（時価総額ベース約14兆円）には及びませんが、機関投資家にとって重要な運用手段のひとつとして確かな地位を築いています。

世界と比べたときの日本の立ち位置

日本の私募リート市場は着実に育ってはいるものの、グローバルな視点で見ればまだ「発展期」にあります。
2024年末時点の出資総額（NAVベース）は約3.9兆円。

比較のために、主要国のオープンエンド型不動産ファンド市場を見てみましょう。

• 米国：約36兆円（2270億ドル）
• ドイツ：約49兆円（3000億ユーロ）
• 英国：約8兆円（400億ポンド）

これらに比べると、日本の市場はまだ小規模です。とはいえ、英国市場の背中が見える位置まで来ており、「次なる成熟市場」としての期待値は高まっているといえるでしょう。

各国市場とのパフォーマンス比較

興味深いのは、各国市場の「安定性」と「変動性」の違いです。
米国と英国のリート市場は、好況期のリターンが大きい反面、景気後退期には急落する傾向があります。
たとえばコロナ禍からの金融緩和局面では、米国市場のトータルリターンが年率28.3％まで上昇したかと思えば、金融引き締めの影響で－12.8％まで急落しました。
英国も同様に、＋20％→－17％と振れ幅の大きい推移を見せました。

それに対して、ドイツと日本の私募リート市場は性格が異なり、日本の私募リートはボラティリティ（変動幅）が小さく、安定的なパフォーマンスを維持しています。
特に日本では、コロナ禍で一時的な鈍化が見られたものの、2023年以降も年率6％前後のトータルリターンを継続。
世界的な金利変動や地政学リスクが高まる中でも、国内市場の安定感が際立っています。

「過去10年で最も高いトータルリターン」は日本

三井住友トラスト基礎研究所の調査によると、過去10年間の年平均トータルリターンで比較すると、日本は7.9％（年率）と、米国（6.6％）、英国（5.3％）を上回り、4市場中トップとなりました。

米国や英国のようにダイナミックな市場では、景気サイクルに応じたアップダウンが激しく、回復局面も早い一方、リスクも大きい。対して日本は、ボラティリティが低く、安定して高水準のリターンを維持しており、安定性と堅実性が際立っています。この安定したパフォーマンスは、不動産市況の底堅さに加え、投資対象がコア不動産（オフィス・物流・住宅など）に集中していることや資産運用会社の保守的な運用姿勢といった、日本特有の市場構造が背景にあります。

金利上昇局面で試される「成熟力」

現在、世界的には金利低下局面に入りつつありますが、日本ではようやく金融正常化の流れ（金利のある世界）が見え始めています。
金利上昇は一般的に不動産投資に逆風となるものの、私募リート市場はこれまで低ボラティリティと安定リターンを武器に発展してきました。

2024年末に三井住友トラスト基礎研究所が行った調査では、機関投資家の姿勢に変化が見えました。
年金基金を含む多くの投資家が「今の不動産投資水準を維持する」と回答した一方で、「投資を拡大したい」とする声は前年よりも減少しています。金利上昇や市況の変動を見据え、慎重な運用姿勢へシフトする流れがうかがえます。
その一方で、国内不動産商品への関心は依然として強く、とりわけオープンエンド型の私募ファンドや私募リートといった安定運用型商品の注目度が高まっています。

まとめ

日本の私募リート市場は、規模こそ欧米に劣るものの、

• 安定したリターン
• 低ボラティリティ
• コア資産中心の堅実な運用
  という強みで確固たる地位を築きつつあります。

「派手さはないが、確実に成果を積み上げる」──そんな日本的スタイルの私募リートが、今後の金利変動という試練をどう乗り越えていくのか。
2025年以降は、成熟する私募リート市場に注目が集まりそうです。

今回は以上となります。
最後までご覧くださいましてありがとうございました。

やまと