セキュリティー・トークンの定義
セキュリティトークン(Security Token) （以下「ST」）とは、株券や社債券などの有価証券に表示される権利を、電子情報処理組織を用いて移転することができる財産的価値（トークン）に表示したものをいう。（出典：一般社団法人日本STO協会）
そして、このようなSTにも有価証券規制が適用されることを明確化するために、2020年5月1日に施行された改正金融商品取引法及び関連政府令（以下「金融商品取引法等」）において、「電子記録移転有価証券表示権利等」が定義されました。
このようなSTを発行して行う資金調達を総称してSTO（Security Token Offering）といいます。
STOとは
STO（Security Token Offering）は、ブロックチェーン技術を活用した 新しい資金調達の方法 です。従来の有価証券とは異なり、さまざまな財産やサービスを裏付けとしたデジタル証券としての可能性を持ち、資金調達が難しかったビジネスやプロジェクトにも活用が期待されています。
従来の資金調達との比較
- IPO（株式公開）
これまで企業が幅広い投資家から資金調達する主な手段は、株式を発行して上場するIPOでした。 - ICO（イニシャル・コイン・オファリング）
2018年頃、米国などで暗号資産を使ったICOが注目を浴びました。しかし、法整備が追いつかない中で行われたため、詐欺的な案件も多発し大きな問題となりました。その結果、健全な投資も萎縮し、イノベーションの阻害要因とされました。
日本での規制と枠組み
日本では、トークンの性質に応じて法律が適用されます。
- 暗号資産や前払式支払手段に該当 → 資金決済法
- 電子記録移転有価証券表示権利等に該当（ST） → 金融商品取引法
STOの特徴と期待
STOは金融商品取引法の規制下にあり、さらに自主規制機関（STO協会など）が投資家保護のためのルールを設けています。
そのため、公正で適切な資金調達手段、投資家にとって魅力的な新しい投資機会 としての発展が期待されています。
不動産STの特徴と従来手法との違い
不動産投資には、大きく分けて次の4つの方法があります。
1. 現物不動産投資
土地や建物を直接購入・所有する方法です。
- まとまった資金が必要
- 管理や運営を自分で行う必要があり、コストや手間が大きい
- 資産を直接所有する「手触り感」がある
2. 不動産金融商品（J-REITなど）
専門家が多数の不動産を運用し、投資家は証券取引所を通じて小口で投資できます。
- 少額投資が可能
- 流動性が高く売買が容易
- ただし、株式市場全体の影響を受けやすく、不動産の実際の運用成果が価格に直結しにくい
3. 不動産クラウドファンディング
インターネットを通じて小口の資金を集め、不動産プロジェクトに投資する仕組みです。
- 数万円から投資可能
- 投資期間が比較的短期で、運用成果が早めに分かる
- ただし、非上場で流動性が低く、途中売却が難しい
4. 不動産セキュリティ・トークン（不動産ST）
ブロックチェーン技術を活用し、不動産ファンドの投資持分をデジタル証券（トークン）として発行する仕組みです。
- 単一または少数の不動産を対象に、小口投資が可能
- 現物不動産の「手触り感」と、金融商品の「小口性・流動性」を兼ね備える
- 配当金だけでなく、クーポンやポイントなど非金銭リターンを受け取れる場合もある
- 金融商品取引法に基づき設計されるため、制度面の信頼性が高い
不動産STの仕組み
- 投資家は「自己資金（投資持分）」を拠出
- ファンドは借入と合わせて不動産を取得
- アセットマネージャーが運営し、賃料収入や売却益を投資家に分配
資金交付の種類：
- 運用中の配当金：賃料収入から費用を差し引いた残額を分配
- 償還時の払い戻し：売却益＋運用益から借入を返済した残額を元本＋配当として分配
元本割れのリスクはあるものの、従来型ファンドと同様に不動産の収益性や市場動向に応じたリターンが期待できます。
市場規模と拡大要因
- 2021年7月に国内初の不動産STが発行
- 2025年3月時点で市場規模は約3,400億円（鑑定評価額ベース）、発行総額は約1,483億円
- 拡大要因：案件数の増加、大型物件の対象化、制度整備（特定受益証券発行信託スキームの普及）
- 2024年の税制改正により分配の取り扱いが投資家に有利になる見込み
セカンダリ市場の整備
- 2023年12月、**大阪デジタルエクスチェンジ（ODX）の「START市場」**が開設
- STの売買が可能になり、投資家の流動性が向上
- 2025年3月時点で取扱銘柄は6本。今後の市場拡大を後押し
今後の展望
- プロ向けGK-TKスキーム：デジタル完結が可能になり、低コストで普及期待
- 税制改正：ST化したTK出資持分の課税改善が進めば個人投資家市場がさらに拡大
- 商品設計の多様化：ユーティリティ・トークン付与など差別化が進む
- 海外投資家の参入：ステーブルコインやクロスボーダー取引により市場が広がる
まとめ
不動産投資の主要な手法を比較すると次のようになります：
- 現物投資：大規模資金が必要、直接所有のメリット
- J-REIT：流動性が高いが市場の影響を受けやすい
- クラウドファンディング：少額で短期投資だが流動性は低い
- 不動産ST：現物の手触り感＋小口性・デジタル流通の利便性
不動産STは、従来の不動産投資のメリットを融合しつつ課題を補う存在として、今後ますます注目される金融商品です。