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定義
Equity（自己資本）とは、企業や投資において、資産総額から負債を差し引いた残余の持分をいう。
すなわち、投資家や株主が出資した資金や、事業活動によって蓄積された利益の部分であり、借入（Debt：他人資本）と対比される概念である。
参考文献：『コーポレートファイナンス 戦略と実践』、『企業価値評価 第6版』に基づく整理。国際評価基準（IVS）においても、Equityは「資産から負債を控除した残余持分（residual interest in the assets after deducting liabilities）」と定義されている。
解説
- 企業会計の貸借対照表においては、「資産 ＝ 負債 ＋ 自己資本」の関係で表され、自己資本は残余財産に対する所有者の権利を示す。
- 不動産投資の文脈では、物件取得の際に投資家が拠出する自己資金を指し、借入金（Debt）と合わせて投資総額（Total Capital）を構成する。
- 投資リスクの観点からは、Debtが優先的に返済されるため、Equityは残余請求権としてハイリスク・ハイリターンの性格を持つ。
不動産投資では、物件の取得・保有資金を「エクイティ（自己資本）」と「デット（借入）」の組み合わせで調達するのが一般的である。
J-REIT（上場不動産投資信託）や私募リート、私募ファンドなどの仕組みでは、このエクイティ部分を投資家から集め、さらに金融機関から借入を行う。なお、ここでの「不動産投資ファンド」とはJ-REIT、私募リート、私募ファンドを指し、不動産クラウドファンディングは含まれない。
参考までに、J-REITにおいては一般的にLTV（Loan to Value：借入金残高 ÷ 資産総額）比率は50％〜60％程度であり、借入を活用することで投資効率（レバレッジ効果）を高める。
レバレッジの考え方
- フルエクイティ（借入なし）の場合
投資総額10億円をすべて自己資本で賄う場合、NOI利回りが5.0％なら年間NOIは0.5億円。
投資家の自己資本10億円に対する利回り（ROE）は 5.0％ となる。 - レバレッジを効かせる場合（自己資本5億円＋他人資本5億円、金利1.5％）
総投資額10億円のうち5億円を金利1.5％で借り入れる場合、年間NOIは0.5億円。借入金利1.5％により支払利息は年間0.075億円（750万円）。
税引前キャッシュフローは 0.425億円 となり、自己資本5億円に対する利回り（ROE）は 8.5％となる。
鑑定はかせこのように、借入を利用すると収益率を高められる（レバレッジ効果）が、同時に想定外の空室や金利上昇、賃料減額による収益悪化によって金利負担に耐えられなくなると、利回りがマイナスになるケースもあるので、借入比率と収益の安定性が重要じゃよ
関連用語
- Debt（他人資本）：金融機関からの借入など返済義務を伴う資金。
- Capital Structure（資本構成）：EquityとDebtの比率。
- Net Asset（純資産）：会計上のEquityにほぼ相当。
- Equity Value（株主価値）：企業価値（Enterprise Value）から有利子負債を差し引いた株主に帰属する価値。
- Leverage（レバレッジ）：Debtを活用してEquityに対する投資収益率を高める仕組み。