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定義
DSCRとは、「Debt Service Coverage Ratio（デット・サービス・カバレッジ・レシオ）」の略で、借入金の元利返済に対する、物件の収益余力を示す指標です。
一般的には、DSCR（倍）＝ NOI（営業純利益） ÷ 年間の元利返済額 で算出されます。
解説
DSCRは、不動産投資や融資審査で最も重要な返済能力（キャッシュフローの安全性）を測る指標です。
数値が1.0倍を下回ると、物件収益だけでは返済をまかなえないことを意味し、融資リスクが高いと判断されます。
一般的に、金融機関が融資を承認する目安はDSCR1.2倍以上とされ、安定物件や大型案件では1.5倍以上が望ましいとされます。
DSCRは、LTV（Loan to Value）と併せて、借入可能額や融資条件を決定する基礎指標となります。
関連指標・関連用語
- NOI（Net Operating Income）：営業純利益。物件の実力収益を示す基礎データ。
- LTV（Loan to Value）：不動産価値に対する借入金の比率。DSCRと並び融資判断に用いられる。
- レバレッジ（Leverage）：自己資金に対する借入金の比率。DSCRが低い場合、過度なレバレッジを示すことが多い。
- DCR（Debt Coverage Ratio）：DSCRとほぼ同義で、返済余力を測る指標。
- キャッシュフロー（Cash Flow）：（毎期の）収支差額。DSCRの算出基礎となる。
まとめ
DSCRは、融資判断における「返済余力の安全マージン」を表す重要な数値です。
高いDSCRは安定したキャッシュフローを意味し、低いDSCRは返済リスクの高さを示します。
不動産投資では、LTVと合わせて総合的に資金計画を立て、DSCR1.2倍以上を維持することが健全な投資運営の目安とされています。