限定価格の定義
限定価格とは、市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格をいう。
限定価格を求める場合を例示すれば、次のとおりである。
(1) 借地権者が底地の併合を目的とする売買に関連する場合
(2) 隣接不動産の併合を目的とする売買に関連する場合
(3) 経済合理性に欠ける不動産の分割を前提とする売買に関連する場合
（出典：不動産鑑定評価基準）
限定価格の解説
限定価格とは、不動産と他の不動産を併合する場合や、不動産の一部を分割して取得する場合など、限定された市場における特定の当事者間においてのみ経済合理性が認められる価格をいいます。
したがって、併合を目的とする売買であっても、併合による増分価値が発生しない場合は、第三者間での取引価格との差が生じないため、限定価格とはなりません。逆に、併合によって市場価値が上昇し、当事者にとって経済合理性が認められるとき、その価格は限定価格とされます。なお、併合によって生じる増分価値は、併合される両者が享受し、適正に配分されるべきものです。
(1) 借地権者が底地の併合を目的とする場合
借地権者が底地を併合して完全所有権に復帰すると、従来の借地契約の制限がなくなるため、土地に増分価値が生じる場合があります。
この場合、借地権者は正常価格に基づく市場価値よりも高い価格を支払っても経済合理性があります。第三者が介入する余地はほとんどなく、市場が相対的に限定されるため、取引価格は限定価格となります。
(2) 隣接不動産の併合を目的とする場合
隣接する土地を併合すると、併合後の土地の価額が、併合前の合計額より高くなることがあります。これは、画地規模が拡大することで最有効使用の度合いが向上し、付加価値が生じるためです。
したがって、隣地所有者にとっては、正常価格に基づく市場価値を上回る価格を支払うことが経済合理的となり、この場合の価格は限定価格に該当します。
REIちゃん商業地でお隣さんが角地の場合、その角地が売りに出てたら買いたいもんね
鑑定はかせ併合後は自分の土地も含めた一体の土地が角地とみなされるから、今まで中間各地であった自分の土地の（潜在的な）価値は上昇しそうじゃな
(3) 経済合理性に反する不動産の分割を前提とする場合
土地の一部を分割して取引する場合、残地の利用効率が下がり、価値が減少することがあります。このとき、所有者は減価分の補償を受けなければ取引に応じる合理性がありません。
したがって、分割によって取得する者は、残地の減価分を補償した価格で購入する必要があります。この価格は市場価値から乖離しており、当事者間でのみ経済合理性が認められるため、限定価格とされます。
鑑定はかせ道路用地の買収などではこういったこともよくあるんじゃよ
📌 まとめ
限定価格は、正常価格と同じ市場概念では説明できない特殊な取引条件下で成立する価格です。
典型的には「借地権と底地の併合」「隣接地の併合」「分割による残地価値の減少補償」が例として挙げられます。