表面利回り

表面利回り（グロス利回り）

表面利回り（グロス利回り）とは、年間賃料収入を不動産価格で除した料率をいう。

年間賃料は現行賃料の場合と満室想定の場合があるので注意が必要である。

表面利回り（グロス利回り）＝年間賃料収入÷購入価格

経費を引く前の単純な利回り。投資用不動産の広告や販売資料に出ることが多い。

NOI利回り

NOI利回り＝NOI÷購入価格

NOI（Net Operating Income / ネット・オペレーティング・インカム）

NOIの定義

NOIは「Net Operating Income」の略で、エヌオーアイと呼ばれる。
日本語では「純営業利益」と訳される。不動産投資やREIT（不動産投資信託）の収益力を評価する代表的な指標である。

• NOIは、物件の総収入（賃料収入や付随収益）から、実際に発生する運営費用（管理費、保険料、公共料金、固定資産税など）を差し引いた金額を指す。
• 減価償却費、支払利息、資本的支出（大規模修繕や建物改良など）は控除しないため、事業が生み出すシンプルなキャッシュフローを示す数値である。

特徴・活用方法

税務や金融構造の影響を除外できるため、物件そのものの収益力や運営効率を客観的に把握できる。企業価値評価におけるEBITDA（利払い前・税引き前・減価償却前利益）と性質が類似している。

継続的にNOIを追跡することで、経営改善の余地や市場環境の変化に対する感度を高めることができる。
NOIを最大化するには、収益を増やす施策（賃料アップや稼働率向上）と、運営費用を抑える施策（効率的な管理や経費削減）の両面から取り組むことが重要である。

還元利回り（キャップレート）

還元利回りは、直接還元法の収益価格及びＤＣＦ法の復帰価格の算定において、一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求める際に使用される率であり、将来の収益に影響を与える要因の変動予測と予測に伴う不確実性を含むものである。【不動産鑑定評価基準】

直接還元法の式

還元利回りの定義

還元利回りとは、直接還元法の収益価格及びＤＣＦ法の復帰価格の算定において、一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求める際に使用される率である。

鑑定評価に使う指標で、「このビルのキャップレートはどのくらいですか？」といった会話がなされる。

収益価格と純収益と還元利回りの関係

• 収益価格＝純収益÷還元利回り【これが基本】
• 還元利回り＝純収益÷収益価格
• 純収益＝収益価格×還元利回り

NOIと純収益の関係

純収益＝NOI-資本的支出（Capex）
NOI＝運営収益ー運営費用

純収益に対応する利回りが還元利回りである。