地域分析にあたって重要な地域
地域分析に当たって特に重要な地域は、用途的観点から区分される地域（以下「用途的地域」という。）、すなわち近隣地域及びその類似地域と、近隣地域及びこれと相関関係にある類似地域を含むより広域的な地域、すなわち同一需給圏である。
用途的地域の定義
用途的地域とは、用途的観点から区分される地域（近隣地域及びその類似地域）をいう。
鑑定はかせ用途的地域は、都市計画法で定められる「用途地域」（第一種低層住居専用地域、商業地域、近隣商業地域、準工業地域など）とはまったく異なるから注意が必要じゃよ
近隣地域の定義
近隣地域とは、対象不動産の属する用途的地域であって、より大きな規模と内容とを持つ地域である都市あるいは農村等の内部にあって、居住、商業活動、工業生産活動等人の生活と活動とに関して、ある特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを示している地域をいい、対象不動産の価格の形成に関して直接に影響を与えるような特性を持つものである。
近隣地域は、その地域の特性を形成する地域要因の推移、動向の如何によって、変化していくものである。
類似地域の定義
類似地域とは、近隣地域の地域の特性と類似する特性を有する地域であり、その地域に属する不動産は、特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを持つものである。この地域のまとまりは、近隣地域の特性との類似性を前提として判定されるものである。
同一需給圏の定義
同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいう。
それは、近隣地域を含んでより広域的であり、近隣地域と相関関係にある類似地域等の存する範囲を規定するものである。
鑑定はかせ要するに、価格に関して対象不動産と比較されそうな不動産が存する地域の範囲じゃよ。鑑定評価では”取引事例を収集すべき範囲”として認識されとるぞい。
REIちゃん住宅地と工業地では面積的な範囲がぜんぜん違うね！
近隣地域と類似地域の関係
一般に、同一需給圏内に存する「近隣地域」と「類似地域」とは、隣接すると否とにかかわらず、その地域要因の類似性に基づいて、それぞれの地域の構成分子である不動産相互の間に代替、競争等の関係が成立し、その結果、両地域は相互に影響を及ぼすものである。
用途的地域、不動産の種別・類型の関係まとめ
REIちゃん用途的地域と地域の種別の関係ってどうなるの？
- 用途的地域は、用途に基づく地域分類で、近隣地域とその類似地域のこと。用途の同質性で区分された地域で対象不動産の価格に影響を与える不動産が存在する。
- 地域の種別は、用途的地域の単位で用途別に分類された地域。宅地地域（住宅地域、商業地域、工業地域）、農地地域、林地地域等に整理される。
- 土地の種別は、宅地、農地、林地、見込地、移行地等
- 不動産の類型は、宅地の類型、建物およびその敷地の類型に分けられる。
- 宅地の類型は、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて、更地、建付地、借地権、底地、区分地上権等に分けられる。
- 建物およびその敷地の類型は、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて、自用の建物及びその敷地、貸家及びその敷地、借地権付建物、区分所有建物及びその敷地等に分けられる。