最有効使用

定義

不動産の最有効使用とは、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用方法をいう。

不動産鑑定評価基準には、次のように記載されています。

不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用（以下「最有効使用」という。）を前提として把握される価格を標準として形成される。この場合の最有効使用は、現実の社会経済情勢の下で客観的にみて、識見と通常の使用能力を持つ人による合理的かつ合法的な最高最善の使用方法に基づくものである。
なお、ある不動産についての現実の使用方法は、必ずしも最有効使用に基づいているものではなく、不合理又は個人的な事情による使用方法のために、当該不動産が十分な効用を発揮していない場合があることに留意すべきである。

（出典：不動産鑑定評価基準）

解説

不動産は他の財と異なり、用途の多様性という特性を有しているので、同一の不動産について、異なった使用方法を前提とする需要が競合することとなります。この場合の需要者の付け値は、需要者の意図する使用方法によって異なるため、需要者の間に競争が働くことになり、結局はその不動産に対して最も高い価格を提示することができる需要者がその不動産を取得することになります。

不動産に対して最も高い価格を提示することが可能となるのは、その不動産を利用することによる利潤が最大となるような使用方法、すなわちその不動産の最有効使用を前提とした場合だけです。したがって、その不動産の価格は最有効使用を前提として形成されることになります。

このような不動産の価格形成の前提となっている最有効使用は、その不動産の効用（収益性又は快適性）が最大となるような可能性に最も富んだものです。但し、非常に大きな収益を上げる可能性がある使用であっても、それが、特別の能力を持つ人による使用、実現の可能性が少ない使用、非合法な使用等である場合には、最有効使用ということはできません。

このような不動産の最有効使用を判定する場合には、用途及び有形的な利用形態（例えば、建物を建築して利用するか否か、建物の構造、規模等をどのようにするか）等を考察することが必要です。

この場合において、その不動産の属する近隣地域の一般的な標準的使用が重要な参考となりますが、すべての不動産の最有効使用が必ずしもその不動産の属する近隣地域の一般的な標準的使用に一致するというものではなく、最有効使用の判定はその不動産の規模、位置、環境等を考慮するとともに、その市場における需給動向を洞察した上で行うことが必要です。

土地の最有効使用と建物およびその敷地の最有効使用の違い

1．土地の最有効使用

• 原則として「更地」を前提に判定されます。
• 位置・規模・環境・近隣地域の標準的利用との関係などを考慮し、合法性・物理的可能性・経済的合理性を満たす利用方法を検討します。
• 将来の地域要因の変動（都市計画や開発動向など）も踏まえ、最も合理的かつ経済的に有利な利用が「土地の最有効使用」とされます。

■土地の最有効使用の例
戸建住宅の敷地、賃貸マンションの敷地、分譲マンションの敷地、オフィスビルの敷地、ロードサイド型店舗の敷地、工場の敷地としての使用等

2．建物およびその敷地の最有効使用

現在の建物の用途が「更地としての最有効使用」と一致しない場合があるので、このときは建物を存続させた場合の経済価値と、取り壊して更地化し新たに利用した場合の経済価値を比較考量します。この場合取り壊しに要する費用や時間を考慮します。

この比較の結果、どちらが経済的に合理的かを判断し、建物および敷地の最有効使用を決定します。

(1) 現状の建物の継続使用
　現在の建物を維持し、現状の用途を継続して利用することが最も合理的と判断されるケース

(2) 建物を改良、改築又は用途変更して使用
　既存の建物を基礎や構造を活かしつつ改良・用途変更して利用することが、経済的に有利と判断されるケース

(3) 建物を取り壊して更地として使用
　既存建物を存続させるよりも、解体して更地化し、新たな用途に転換することが合理的とされるケース