定義
更地とは、建物等の定着物がなく、かつ、使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいい、不動産の類型のひとつである。
（出典：不動産鑑定評価基準）
REIちゃん建物が建ってない、かつ、借地権などの権利が設定されていないまっさらな土地のことだね
鑑定はかせその通りじゃ。「不動産の類型」をより理解するためには、まず「不動産の種別」を理解する必要があるから、以下に不動産鑑定評価基準を抜粋するぞい
REIちゃん不動産の類型というのは、その不動産がどのように使われているか（有形的利用）、その不動産にどのような権利が設定されているか（権利の態様）によって分類される”不動産の型”のことだよね！
不動産鑑定評価基準
不動産の種別
不動産の種別には地域の種別と土地の種別があります。不動産鑑定評価基準に記載されている定義は次の通りです。
地域の種別
地域の種別は、宅地地域、農地地域、林地地域等に分けられる。
宅地地域とは、居住、商業活動、工業生産活動等の用に供される建物、構築物等の敷地の用に供されることが、自然的、社会的、経済的及び行政的の観点からみて合理的と判断される地域をいい、住宅地域、商業地域、工業地域等に細分される。さらに住宅地域、商業地域、工業地域等については、その規模、構成の内容、機能等に応じた細分化が考えられる。
農地地域とは、農業生産活動のうち耕作の用に供されることが、自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域をいう。
林地地域とは、林業生産活動のうち木竹又は特用林産物の生育の用に供されることが、自然的、社会的、経済的及び行政的の観点からみて合理的と判断される地域をいう。
なお、宅地地域、農地地域、林地地域等の相互間において、ある種別の地域から他の種別の地域へと転換しつつある地域及び宅地地域、農地地域等のうちにあって、細分されたある種別の地域から、その地域の他の細分された地域へと移行しつつある地域があることに留意すべきである。
その通り、「用途地域」だけをみて対象不動産の最有効使用を判断することはできないぞい。投資を検討するときは、必ず地域を広域的によく観察する必要があるんじゃよ
土地の種別
土地の種別は、地域の種別に応じて分類される土地の区分であり、宅地、農地、林地、見込地、移行地等に分けられ、さらに地域の種別の細分に応じて細分される。
宅地とは、宅地地域のうちにある土地をいい、住宅地、商業地、工業地等に細分される。この場合において、住宅地とは住宅地域のうちにある土地をいい、商業地とは商業地域のうちにある土地をいい、工業地とは工業地等のうちにある土地をいう。
農地とは、農地地域のうちにある土地をいう。
林地とは、林地地域のうちにある土地（立木竹を除く。）をいう。
見込地とは、宅地地域、農地地域、林地地域等の相互間において、ある種別の地域から他の種別の地域へと転換しつつある地域のうちにある土地をいい、宅地見込地、農地見込地等に分けられる。
移行地とは、宅地地域、農地地域等のうちにあって、細分されたある種別の地域から他の種別の地域へと移行しつつある地域のうちにある土地をいう。
鑑定はかせ「見込地」には特に注意が必要じゃ。例えば、現在農地地域で宅地地域に転換しつつある地域内の土地のことを「宅地見込地」というが、これは単なる林地と比較して”高く”評価されている可能性があるぞい。
REIちゃん本当に転換しつつあるのかどうか、都市計画法を含めて客観的、批判的に調査する必要があるね
鑑定はかせその通り！転換の程度によって価値が変わってくるから恣意的に判断されていないか厳しくチェックする必要があるぞい
不動産の類型
宅地並びに建物及びその他の敷地の類型を例示すれば、次のとおりである。
宅地の類型
宅地の類型は、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて、更地、建付地、借地権、底地、区分地上権等に分けられる。
更地とは、建物等の定着物がなく、かつ、使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいう。
建付地とは、建物等の用に供されている敷地で建物等及びその敷地が同一の所有者に属している宅地をいう。
借地権とは、借地借家法（廃止前の借地法を含む。）に基づく借地権（建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権）をいう。
底地とは、宅地について借地権の付着している場合における当該宅地の所有権をいう。
区分地上権とは、工作物を所有するため、地下又は空間に上下の範囲を定めて設定される地上権をいう。
建物及びその敷地の類型
建物及びその敷地の類型は、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて、自用の建物及びその敷地、貸家及びその敷地、借地権付建物、区分所有建物及びその敷地等に分けられる。
自用の建物及びその敷地とは、建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であり、その所有者による使用収益を制約する権利の付着していない場合における当該建物及びその敷地をいう。
貸家及びその敷地とは、建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であるが、建物が賃貸借に供されている場合における当該建物及びその敷地をいう。
借地権付建物とは、借地権を権原とする建物が存する場合における当該建物及び借地権をいう。
区分所有建物及びその敷地とは、建物の区分所有等に関する法律第２条第３項に規定する専有部分並びに当該専有部分に係る同条第４項に規定する共用部分の共有持分及び同条第６項に規定する敷地利用権をいう。
建物が建っている土地
REIちゃん建物が建っている土地は、「建付地」又は「借地権」というのね。我が家の土地は建付地！
借地権について
REIちゃんあ！建物の所有を目的としない借地は「借地権」とはいわないのね！
鑑定はかせ良いところに気が付いたのぅ。鑑定評価では、工作物を所有する目的や通行することを目的に設定された地上権や土地の賃借権のことは「借地権」とはいわず、民法上の地上権や民法上の土地の賃借権といわれるんじゃ。
REIちゃんそっか、あくまで借地借家法（借地法を含む）に基づく地上権又は土地の賃借権のことを「借地権」というのね
REIちゃん地上権と土地の賃借権って似てるけどなにが違うの？
鑑定はかせ地上権は「物権（所定の物を直接に支配する権利）」、賃借権は「債権（対価を払って使える権利）」なので、基本的には地上権の方が権利が強いといわれているぞい。ただし、借地借家法が適用されるときの賃借権は権利が強くなるので、賃借権の物権化といわれたりすることもあるぞい
地域分析にあたって重要な地域
地域分析に当たって特に重要な地域は、用途的観点から区分される地域（以下「用途的地域」という。）、すなわち近隣地域及びその類似地域と、近隣地域及びこれと相関関係にある類似地域を含むより広域的な地域、すなわち同一需給圏である。
用途的地域
用途的地域とは、用途的観点から区分される地域（近隣地域及びその類似地域）をいう。
近隣地域の定義
近隣地域とは、対象不動産の属する用途的地域であって、より大きな規模と内容とを持つ地域である都市あるいは農村等の内部にあって、居住、商業活動、工業生産活動等人の生活と活動とに関して、ある特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを示している地域をいい、対象不動産の価格の形成に関して直接に影響を与えるような特性を持つものである。
近隣地域は、その地域の特性を形成する地域要因の推移、動向の如何によって、変化していくものである。
類似地域の定義
類似地域とは、近隣地域の地域の特性と類似する特性を有する地域であり、その地域に属する不動産は、特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを持つものである。この地域のまとまりは、近隣地域の特性との類似性を前提として判定されるものである。
同一需給圏
同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいう。
それは、近隣地域を含んでより広域的であり、近隣地域と相関関係にある類似地域等の存する範囲を規定するものである。
鑑定はかせ要するに、価格に関して対象不動産と比較されそうな不動産が存する地域の範囲じゃよ。鑑定評価では”取引事例を収集すべき範囲”として認識されとるぞい。
REIちゃん住宅地と工業地では面積的な範囲がぜんぜん違うね！
一般に、同一需給圏内に存する「近隣地域」と「類似地域」とは、隣接すると否とにかかわらず、その地域要因の類似性に基づいて、それぞれの地域の構成分子である不動産相互の間に代替、競争等の関係が成立し、その結果、両地域は相互に影響を及ぼすものである。
鑑定はかせ用途的地域は、都市計画法で定められる「用途地域」（第一種低層住居専用地域、商業地域、近隣商業地域、準工業地域など）とは異なるから注意が必要じゃ。
REIちゃん用途的地域と地域の種別の関係ってどうなるの？
REIちゃん「近隣地域の地域の種別は商業地域です。」といった感じだね
用途的地域、不動産の種別・類型の関係まとめ
- 用途的地域は、用途に基づく地域分類で、近隣地域とその類似地域のこと。用途の同質性で区分された地域で対象不動産の価格に影響を与える不動産が存在する。
- 地域の種別は、用途的地域の単位で用途別に分類された地域。宅地地域（住宅地域、商業地域、工業地域）、農地地域、林地地域等に整理される。
- 土地の種別は、宅地、農地、林地、見込地、移行地等
- 不動産の類型は、宅地の類型、建物およびその敷地の類型に分けられる。
- 宅地の類型は、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて、更地、建付地、借地権、底地、区分地上権等に分けられる。
- 建物およびその敷地の類型は、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて、自用の建物及びその敷地、貸家及びその敷地、借地権付建物、区分所有建物及びその敷地等に分けられる。