目的
この法律は、不動産特定共同事業を営む者について許可等の制度を実施して、その業務の遂行に当たっての責務等を明らかにし、及び事業参加者が受けることのある損害を防止するため必要な措置を講ずることにより、その業務の適正な運営を確保し、もって事業参加者の利益の保護を図るとともに、不動産特定共同事業の健全な発達に寄与することを目的とする。」
【出典：不動産特定共同事業法 第1条】
関係法令
不動産特定共同事業契約とは
この法律において「不動産特定共同事業契約」とは、次に掲げる契約（予約を含む。）であって、契約（予約を含む。）の締結の態様、当事者の関係等を勘案して収益又は利益の分配を受ける者の保護が確保されていると認められる契約（予約を含む。）として政令で定めるものを除いたものをいう。
一 各当事者が、出資を行い、その出資による共同の事業として、そのうちの一人又は数人の者にその業務の執行を委任して不動産取引を営み、当該不動産取引から生ずる収益の分配を行うことを約する契約
二 当事者の一方が相手方の行う不動産取引のため出資を行い、相手方がその出資された財産により不動産取引を営み、当該不動産取引から生ずる利益の分配を行うことを約する契約
三 当事者の一方が相手方の行う不動産取引のため自らの共有に属する不動産の賃貸をし、又はその賃貸の委任をし、相手方が当該不動産により不動産取引を営み、当該不動産取引から生ずる収益の分配を行うことを約する契約
四 外国の法令に基づく契約であって、前三号に掲げるものに相当するもの
五 前各号に掲げるもののほか、不動産取引から生ずる収益又は利益の分配を行うことを約する契約（外国の法令に基づく契約を含む。）であって、当該不動産取引に係る事業の公正及び当該不動産取引から生ずる収益又は利益の分配を受ける者の保護を確保することが必要なものとして政令で定めるもの
【出典：不動産特定共同事業法 第2条第3項】
不動産特定共同事業とは
この法律において『不動産特定共同事業』とは、次に掲げる行為で業として行うものをいう。
- 一 不動産特定共同事業契約を締結して当該不動産特定共同事業契約に基づき営まれる不動産取引から生ずる収益又は利益の分配を行う行為（前項第一号に掲げる不動産特定共同事業契約若しくは同項第四号に掲げる不動産特定共同事業契約のうち同項第一号に掲げる不動産特定共同事業契約に相当するもの又はこれらに類する不動産特定共同事業契約として政令で定めるものにあっては、業務の執行の委任を受けた者又はこれに相当する者の行うものに限る。）
- 二 不動産特定共同事業契約の締結の代理又は媒介をする行為（第四号に掲げるもの及び適格特例投資家限定事業者と適格特例投資家との間の不動産特定共同事業契約に係るものを除く。）
- 三 特例事業者の委託を受けて当該特例事業者が当事者である不動産特定共同事業契約に基づき営まれる不動産取引に係る業務を行う行為
- 四 特例事業者が当事者である不動産特定共同事業契約の締結の代理又は媒介をする行為
【出典：不動産特定共同事業法 第2条第4項】
第２条第4項の１号から４号の違い
１号：収益分配を行う事業（本体型）
- 内容：投資家と「不動産特定共同事業契約」を結び、その契約に基づいて営む不動産取引から生じた利益を投資家に分配する事業。
- 典型例：不動産クラウドファンディングや匿名組合型スキーム。
- 特徴：事業の中心となる「本体型」の事業。出資者（投資家）が不動産収益の分配を受ける。
２号：契約の代理・媒介（仲介型）
- 内容：「不動産特定共同事業契約」を結ぶ際に、その契約の代理または媒介を行う事業。
- 制限：「４号に該当するもの」と「適格特例投資家限定事業者と適格特例投資家の間の契約」は除外。
- 典型例：事業者と投資家を結びつける仲介業者。
- 特徴：自ら収益分配は行わず、契約成立のために投資家と事業者の間を取り持つ。
３号：特例事業者からの受託業務（運営受託型）
- 内容：特例事業者の委託を受け、その特例事業者が当事者となる「不動産特定共同事業契約」に基づく不動産取引に係る業務を行う。
- 典型例：特例事業者の代わりに業務を実務的に執行する運営会社。
- 特徴：自ら契約当事者にはならず、特例事業者をサポートする立場。
４号：特例事業者の契約代理・媒介（特例仲介型）
- 内容：特例事業者が当事者となる「不動産特定共同事業契約」の代理または媒介を行う。
- 典型例：特例事業者専属の仲介業者。
- 特徴：２号と似ているが、特例事業者に限定された仲介業務。
まとめ（違いの整理）
| 号数 | 主な役割 | 契約当事者か | 対象 |
|---|---|---|---|
| １号 | 投資家から資金を集めて不動産取引を行い、収益を分配（本体事業） | 当事者 | 一般の投資家との契約 |
| ２号 | 契約の代理・媒介（仲介） | 当事者ではない | 一般の不特共同契約（特例事業者契約は除外） |
| ３号 | 特例事業者から委託を受けて不動産取引の業務を行う（受託運営） | 当事者ではない | 特例事業者の契約に基づく取引 |
| ４号 | 特例事業者が当事者となる契約の代理・媒介（特例仲介） | 当事者ではない | 特例事業者との契約に限定 |
👉 つまり、
- １号が「本体の不特共同事業」
- ２号・４号が「仲介（一般型と特例型の違い）」
- ３号が「特例事業者の業務受託」
という整理になります。