リスクプレミアム

定義

リスクプレミアム（Risk Premium）とは、リスクのある資産の期待収益率から、無リスク資産（リスクフリーレート）の収益率を引いた差のことです。
投資家が価格変動などのリスクを負担する代わりに、無リスク資産よりも上乗せして要求する報酬（追加利回り）を意味します。

解説

投資の世界では、リスクが大きいほど高いリターンが求められます。たとえば株式や不動産などのリスク資産は、国債などの安全資産よりも収益の振れ幅（ブレ）が大きいため、投資家はその不確実性を受け入れる対価としてリスクプレミアムを要求します。

もし、リスクのある資産と無リスク資産が同じ利回りであれば、投資家は当然リスクを取らない方を選びます。したがって、投資家がリスク資産を保有する動機となるのは、「リスクを引き受けることによって得られる上乗せ利益」＝リスクプレミアムです。

具体的には、
もしある不動産のIRRが4％で、国債の利回りが1％であれば、市場リスクプレミアムは3％（＝4％−1％）となります。
これは、投資家が「無リスク金利に対して3％の上乗せがあればそのような不動産を買う」と判断する指標となります。

不動産投資との関係

不動産投資や不動産鑑定評価では、リスクプレミアムは還元利回り（キャップレート）や割引率を構成する基本要素です。
通常、還元利回り ＝ 無リスク利子率 ＋ リスクプレミアムとして表され、リスクプレミアムの内訳として、不動産市況、地域、土地・建物の個性、、テナントの属性、流動性などに応じてプレミアムが上乗せされます。
リスクが高い物件ほどリスクプレミアムは大きくなり、結果として同じ純収益でも評価価格は低くなります。
逆に、安定した立地や長期賃貸契約を持つ物件はリスクプレミアムが小さく、低利回り（高価格）で評価される傾向があります。

関連指標・関連用語

• 無リスク利子率（Risk-free Rate）：リスクのない資産の収益率。一般的には長期国債利回りが用いられる。
• 還元利回り（Capitalization Rate / CR）：不動産の収益価格算定に用いる利回り。リスクプレミアムを含む。
• 割引率（Discount Rate / DR）：DCF法で将来キャッシュフローを現在価値に換算するための利率。リスクプレミアムを内包する。

まとめ

リスクプレミアムは、投資家が不確実性を受け入れる見返りとして要求する報酬であり、リターンの「上乗せ部分」＝リスクの価格を意味します。
不動産や株式などの投資判断においては、無リスク金利との差をどの程度とるか（＝期待収益率の妥当性）が、リスク評価と資産価格の両方を決定づける重要な概念です。