オルタナを詳しく解説_三井物産デジタルアセットマネジメントのST

近年、オルタナティブ投資（オルタナ）が注目を集めています。従来は年金基金や機関投資家が中心だった不動産やインフラへの投資が、デジタル証券やブロックチェーン技術の発展により、個人投資家にも広がりつつあります。

その代表例が、三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社が運営する投資プラットフォーム「ALTERNA（オルタナ）」です。本記事では、オルタナの仕組みと特徴、そして提供されるデジタル証券の仕組みを整理します。

ALTERNA（オルタナ）の概要

1. オルタナとは？

• プラットフォームとしてのオルタナ
  「ALTERNA（オルタナ）」は、三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社が提供する個人向け資産運用サービスです。都心不動産や物流施設、温泉旅館、通信インフラ、航空機・船舶など、安定的な利用料収入が期待できる実物資産を対象に、スマートフォンで簡単に投資できます。
• 投資手法としてのオルタナティブ投資
  オルタナティブ投資とは、株式や債券といった伝統的資産ではなく、不動産、インフラ、プライベート・エクイティ（非上場株）、コモディティ（商品）などに投資する手法です。分散投資効果や市場との低相関性が期待され、安定的なリターンを求める投資家に活用されています。

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2. ALTERNA（オルタナ）の特徴

• 三井物産グループが提供：信頼性の高い三井物産グループの資産運用会社による運営。
• プロ品質の安定資産：既に安定稼働中の不動産やインフラを対象とし、価格変動が比較的少ない。
• スマートフォンで完結：口座開設から投資までペーパーレスで対応。
• 分かりやすい情報開示：投資経験の有無にかかわらず理解しやすい情報を提供。

3. 三井物産グループのデジタル証券の仕組み

• 裏付け資産：不動産やインフラを中心とした安定資産。
• 小口投資：従来アクセス困難だった資産をデジタル証券化し、個人投資家が10万円程度から投資可能に。
• 法規制：金融商品取引法の規制下にあり、法的安定性を確保。
• 技術基盤：ブロックチェーンにより、発行・譲渡・償還を透明に管理。

4. 投資家へのリターンの仕組み

• 運用期間中の配当：賃料収入等から費用を控除した利益を分配。
• 売却時の配当：売却益があれば配当として加算、損失が出れば元本から控除。

5. 法的・商品スキーム

• 投資資産を保有する企業の倒産リスクを避けるため、SPC（特別目的会社）を活用。
• 本商品では「受益証券発行信託」を採用し、商品性や法整備に適合。

6. 税制上の取扱い

• 分配金：20.315%（所得税・復興特別所得税・地方税）で源泉徴収。
• 売却損益・償還損益：上場株式等と同様に申告分離課税の対象。総合課税（雑所得）ではなく、投資家に有利な税制が適用。
• 特定口座（源泉徴収あり）では確定申告不要、その他口座では確定申告が必要。
• 損益通算や繰越控除も可能。

よくある質問

1. デジタル証券（セキュリティー・トークン）とはなんですか？

デジタル証券（セキュリティ・トークンとも呼ばれます）とは、ブロックチェーンなどの電子的な技術を活用して発行されるデジタル化された有価証券のことです。株式や社債、信託受益権といった従来型の有価証券が持つ権利を、電子的に表現し移転できるようにしたものであり、ALTERNAでは不動産信託受益権をデジタル証券化して活用しています。

ALTERNAで取り扱うデジタル証券（特定受益証券発行信託の受益権を表す権利）は、金融商品取引法第2条第2項の規定に基づき同条第1項第14号の権利とみなされます。つまり、法的には株式や社債と同様に金融商品取引法上の有価証券として取り扱われることを意味します。

2. 不動産デジタル証券と不動産クラウドファンディングの違いは何ですか？

不動産デジタル証券は、不動産クラウドファンディングや現物不動産投資と同じく「不動産に投資する商品」ですが、それぞれの仕組みや特徴は大きく異なります。本記事では、それらの違いを整理していきます。

(1) 運用期間

• クラウドファンディング：半年～2年程度の短期案件が中心。運用満了ごとに新しい商品に再投資が必要。
• MDMのデジタル証券（ST）：5〜7年程度の中期運用が一般的。一度投資すれば、一定期間は運用を任せられる。

(2) 法令

• クラウドファンディング：不動産特定共同事業法に基づく「共同事業」。不動産共同事業の出資者として位置づけ。
• MDMのデジタル証券（ST）：金融商品取引法に基づく「有価証券」。株式や社債と同様に「証券」として扱われる。

(3) 税制

• クラウドファンディング：分配金は「雑所得」として総合課税。給与所得などと合算され、累進課税が適用。課税所得が330万円を超えると20%を上回る税率になることもある。損益通算は不可。
• MDMのデジタル証券（ST）：分配金・売却益ともに「申告分離課税」の対象。源泉徴収20.315%が基本で、上場株式等との損益通算や損失繰越も可能。税制面で有利となる場合が多い。

(4) 途中換金の可能性

• クラウドファンディング：原則、途中解約や譲渡は不可。
• MDMのデジタル証券（ST）：譲渡制限付きではあるが、年2回程度の売却申込期間が設けられる。NAV（純資産価額）を基準にディスカウントされる可能性はあるが、条件を満たせば途中換金が可能。

3. 不動産デジタル証券と現物不動産の違いは何ですか？

(1) 投資サイズ

• 現物不動産：数千万円単位の資金が必要。自己資金不足の場合、投資用不動産ローンを利用するのが一般的。
• デジタル証券：10万円程度から投資可能。大規模な借入が不要。

(2) 借入条件

• 現物不動産：個人が利用できる投資用不動産ローンの金利は住宅ローンより高く（約1.5%〜3.0%）、審査も厳しい。高LTV（借入比率）の場合、リターンは大きくなるが価格下落時のリスクも増大。
• デジタル証券：運用会社が銀行から有利な条件で借入を行う。ALTERNAが過去に組成した案件では平均LTV約50%、平均借入利率は1%未満と有利な条件で運営されている。

(3) 運営・管理の手間

• 現物不動産：テナント誘致、修繕、物件維持管理など投資家自身の関与が必要。
• デジタル証券：運用会社が一括して物件の運営管理を行うため、投資家は手間をかけずに投資可能。

4. 分配金は総合課税ですか？分離課税ですか？

ALTERNAの分配金は、原則として申告分離課税の対象となり、配当所得として扱われます。給与所得など他の所得と合算せずに税金の計算が行われます。多くの不動産クラウドファンディングで採用される「雑所得（総合課税）」の場合、給与所得が高い方ほど高い税率が適用されることがあります。 一方、ALTERNAの分配金（配当所得）は申告分離課税のため、購入者の所得水準にかかわらず税率が一定です。このため、税制面で有利になるケースが多くあります。

なお、一方で投資家個々の状況によっては、確定申告時にあえて総合課税を選択した方が有利となるケース（他の損益との損益通算等）も理論上考えられますが、一般には分配金は申告分離課税で申告されます。最終的な税制にかかるご質問や税務判断については、所轄の税務署または税理士に必ずご相談ください。

5. 途中売却は可能ですか？その際の価格はどう決まる？

案件によっては一定条件のもと運用期間中に途中売却（MDMによる買い取り）をお申込みいただける場合があります。ただし全案件で途中売却可能とは限らず、売却可能な期間や条件は案件ごとに定められています。ご希望のタイミングで必ず売却できることを保証するものではありません。

運用期間中の売却時の価格は、投資対象が不動産の場合、鑑定評価額に基づくNAV（純資産額）を基準にMDMが決定します。具体的な算定方法は案件により異なりますので、各案件の目論見書をご確認ください。

6. 譲渡制限とは何ですか？

 「譲渡制限付」と記載のあるALTERNAの商品は、金融商品取引所の取引システム等を利用した自由な売買や、購入者自身による第三者への任意の譲渡が制限されていることを意味します。具体的には、目論見書に定められた条件下でのみ当社に対する譲渡が可能であり、それ以外の無制限な転売・譲渡は認められていません。

ご注意いただきたい点として、たとえ売却申込可能期間中でもMDMの判断で新規売買を停止する場合があります。そのため「必ずしも希望時に売却できるわけではない」「売却成立までに一定の時間を要する」点にはご留意ください。譲渡制限の詳細や条件については各案件の契約締結前交付書面や目論見書等でご確認ください。

7. 償還金額はどう決まる？

運用期間が終了した際の償還金額は、基本的に対象不動産の売却代金を原資とします。具体的には、不動産の売却によって得られた金額から、売却手数料や未払の信託報酬などの各種費用、そして残存する借入金を差し引いた残額が、投資家の保有口数に応じて分配されます。このため、償還金額は不動産の売却価格に左右されます。売却価格が想定より高ければ元本を上回るリターンとなり、逆に低ければ元本を下回る可能性もあります。

詳細については、必ず目論見書や各案件の説明資料をご確認ください。

8. 償還時に元本は保証されますか？

いいえ、元本は保証されません。ALTERNAの商品は定期預金とは異なり、市況の変動によって元本が増減する可能性のある投資商品です。

• 元本を上回る場合：運用期間終了時に、不動産を購入時より高値で売却できた場合、その売却益が投資家に還元され、元本を超えるリターンを得られる可能性があります。
• 元本を下回る場合（元本割れ）：一方で、不動産市況の悪化などにより、購入時より安値でしか売却できなかった場合には、元本を下回る結果となる可能性があります。

このように、リターンの上振れを期待できる一方で、元本割れリスクも伴う商品である点を理解した上で投資をご判断ください。

9. 想定利回りはどのように決定されていますか？

想定利回りとは、投資額に対して1年間にどの程度の分配金が期待できるかを示す「年率換算の期待収益率」を指します。

オルタナにおける想定利回り（税引前）は、以下の式で算出されます。

（年間の予想分配金額 ÷ 投資金額） × 100

例えば、100万円を投資し、1年間の予想分配金が4万円であれば、想定利回りは4%（年率）となります。

• オルタナでは、税引前予想分配金利回りの第1期・第2期の平均値を表示しています。
• 予想分配金には、利益超過分配が含まれる場合があります。
• 想定利回りには、運用終了時の不動産売却による損益は反映されていません。

分配金の原資の流れ（不動産を例に説明）

1. 賃料収入：投資対象の不動産から得られるテナントの賃料が主な収益源。
2. 費用の控除：賃料収入から、管理・運営費用、借入金の利息、信託報酬などを差し引く。
3. 利益（分配金原資）：費用控除後の残額が投資家への分配金の原資となる。

想定利回りは、あくまでも現時点の事業計画に基づく予測値にすぎず、将来の収益を保証するものではありません。実際には、テナント退去による空室や予期せぬ修繕費用の発生などにより、分配金や利回りは変動する可能性があります。投資を検討する際は、目論見書に記載されたリスク要因を必ずご確認ください。

10. 運営会社（MDM）が倒産したらどうなりますか？

MDMが万一破綻するような事態が生じても、投資家の皆さまからお預かりしている資産は保護されます。

MDMは金融商品取引業者として、金融商品取引法に基づき、投資家の資産と自社の資産を厳格に区分して管理しています。これを「分別管理（ぶんべつかんり）」と呼びます。

今回は以上となります。

最後までお読みくださいましてありがとうございました。