DC法

定義

収益価格を求める方法には、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法（以下「DC法（Direct Capitalization Method）」という。）と、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法（Discounted Cash Flow 法（以下「DCF法」という。））がある。

• DC法（Direct Capitalization Method）とは、一期間の純収益を還元利回りによって還元して収益価格を求める方法をいう。
• DC法（Direct Capitalization Method）は、直接還元法や「直還（ちょっかん）法」ともいわれることがある。
• 直接還元法の基本的な式は、次の通りである。

（出典：不動産鑑定評価基準）

FAQ（よくある質問）

直接還元法とDCF法はどのように使い分ける？

直接還元法は、毎年の純収益が安定的に推移すると見込める物件（賃貸マンション、稼働が安定したオフィス・物流等）と相性が良いです。テナントの入替・大規模改修・賃料改定などで近い将来キャッシュフローが大きく動く局面ではDCF法の方が説明力が高いです。

どの期の純収益を使う？ 実績？予想？

将来の標準化純収益が基本で、直近１年の純収益も重視されます。直近実績を鵜呑みにせず、正常稼働水準に補正した向こう1年（または代表年）の予測値を用いるのが実務的です。