割引率

割引率（ディスカウントレート）の定義

割引率は、ＤＣＦ法において、ある将来時点の収益を現在時点の価値に割り戻す際に使用される率であり、還元利回りに含まれる変動予測と予測に伴う不確実性のうち、収益見通しにおいて考慮された連続する複数の期間に発生する純収益や復帰価格の変動予測に係るものを除くものである

（出典：不動産鑑定評価基準）

割引率とは、将来得られるキャッシュフローを現在価値に割り引くために用いる料率をいう。
投資家が求める期待利回りともいえる。DR（Discount Rate）とも呼ばれる。​​ 

将来の純収益が予測できるとき、（市場で観察される又は投資家が期待する）割引率を設定すれば、DCF法による収益価格が求められる。

下記のIRRと似ているが、割引率はDCF法による収益価格を求めるときに設定する料率である。

IRR（内部収益率）の定義

IRRとは、投資額と将来のキャッシュフロー（賃料収入＋売却益）の現在価値が一致する利回りをいう。言いかえると、IRRとは、NPV（Net Present Value / 正味現在価値）が0になるように内生的に決まる料率をいう。
投資全体の総合的な採算性を測る指標で、長期投資の評価に使われる。

上記の割引率と似ているが、IRRは初期投資額とキャッシュフローの関係から求められる料率である。

指標	初期投資に含めるもの	キャッシュフローに含めるもの	視点	特徴
プロジェクトIRR（Project IRR）	総投資額（エクイティ＋借入金）＝エンタープライズバリュー	税引前の事業キャッシュフロー（例：NOI、営業キャッシュフロー）	事業全体	レバレッジの影響を受けない。事業そのものの収益性を測る。
エクイティIRR（Equity IRR）	自己資本（エクイティ）のみ	税引後キャッシュフロー（利払い後の残り＝投資家に帰属する部分）	投資家（株主）	レバレッジの影響を強く受ける。自己資本投資家にとっての収益性を測る。

将来の純収益が予測できるとき、投資額を設定すれば、IRRを求めることができる。

	A	B	C	D	E	F	G
1	項目	0年目（初期投資額）	1年目（純収益）	2年目（純収益）	3年目（純収益）	4年目（純収益）	5年目（純収益＋売却価格）
2	キャッシュフロー（円）	-10,000,000	600,000	600,000	600,000	600,000	9,600,000

上の表（Excel）では、セル B2:G2 にキャッシュフローを入力しているので、この場合、任意のセルに

=IRR(B2:G2)

と入力すると IRR が計算されます。

結果：IRR ＝ 4.2%