定義
USPAP（The Uniform Standards of Professional Appraisal Practice）とは、アメリカ合衆国において、不動産、動産、企業価値、その他資産の評価（Valuation）業務に関し、鑑定人（Appraiser）が遵守すべき職業上の統一基準をいう。
米国では Valuation 業務は不動産鑑定士の独占業務ではないが、鑑定士が行う Valuation は Appraisal Practice として、USPAP（The Uniform Standards of Professional Appraisal Practice） に従う義務がある。
USPAP は、1987年に The Appraisal Institute（AI） をはじめとする米国の主要な資産評価団体 8 機関によって構成された民間非営利団体 The Appraisal Foundation（鑑定財団） により策定された。
この基準が対象とする評価業務は、鑑定人としての独立・中立性・客観性をもって行うものであり、不動産のみならず、動産、企業、設備、大量一括評価等を含むあらゆる資産評価に適用される一般的な評価原則として位置づけられている。
米国では日本のような「不動産鑑定士独占制度」は存在しないが、USPAP は国家資格や法的規制に準ずる拘束力を有し、銀行融資、証券化、税務評価など、公的評価実務において遵守が義務づけられている。
また、The Appraisal Institute（AI） の会員は、国内においては USPAP に従い、国外においては IVS（International Valuation Standards） および適用可能な各国の基準に従って業務を行う義務を負う。
USPAP と IVS は詳細な違いはあるものの、基本的なコンフリクトは存在せず、1984年に英国および米国の評価基準を基礎として策定された国際基準の流れを汲むものである。
USPAP は RICS（英国王立公認不動産鑑定士協会）の Red Book のように IVS を直接採用する形式はとらないが、IVSC（旧 TIAVSC）の設立当初から両者の調和（ハーモナイゼーション）に取り組んでいる。
両者の最大の相違点は、会計基準（The International Accounting Standards）との関連づけの有無にある。IVS は IFRS との整合を明示的に掲げているのに対し、USPAP にはそのようなリンクは設けられていない。
したがって、USPAP はアメリカにおける鑑定評価士（Appraiser）が業務を行う際に必ず遵守すべき職業倫理および実務の統一基準であり、不動産に限らず、企業価値・設備・動産など多様な資産評価に適用される汎用的な評価基準として機能している。
参考
- 国土交通省 海外建設・不動産市場データベース（URL）
- 『IFRSsの公正価値評価に対応した最新国際評価基準』（公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会 国際委員会 編、住宅新報社）
- The Appraisal Foundation, Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP), 1987–2024 Edition.
関連用語
| 用語 | 意味・関係性 |
|---|---|
| IVS（International Valuation Standards） | 国際評価基準。IFRSとの整合を図る国際的評価ルール。 |
| The Appraisal Foundation (TAF) | USPAPを策定・改訂する米国の非営利団体。 |
| The Appraisal Institute (AI) | 米国鑑定協会。会員にUSPAP遵守を義務づける。 |
| RICS Red Book | 英国王立公認不動産鑑定士協会（RICS）がIVSを採用して策定する評価基準。 |
| Appraisal Practice | USPAPの対象となる評価業務。鑑定士が独立・中立的に行う。 |
| Valuation Standards Harmonization | 各国評価基準をIVSに整合させる国際的動き。 |