グロス利回り、NOI利回り、還元利回り、分配金利回りなど、不動産に関する各利回りの違いを言えますか？

不動産投資の世界では「利回り」という言葉が本当によく出てきますよね。でも実は、一口に利回りといっても「グロス利回り」「NOI利回り」「還元利回り」「分配金利回り」など、いろんな種類があるんです。

数字だけを見て「利回り◯％だからお得！」と考えてしまうのは危険かもしれません。それぞれの利回りが何を意味しているのか、どこまで費用を考慮しているのかを理解しておくことが、不動産投資で失敗しないための第一歩です。

今回はそれぞれの利回りの違いを整理して、すっきりわかりやすく解説していきます。

それぞれの利回りについて詳しくお知りになりたい場合、当記事の上部にあるメニューから不動産用語集に飛んでご確認ください。より詳しく解説しています。

各種利回りの違い

分配金利回り

• 投資信託やETF：「直近の基準価額」に対してどのくらいの分配があるかを示す。
• 不動産STやクラウドファンディング：「投資額」に対してどのくらいの分配があるかを示す。

表面利回り（グロス利回り）

表面利回り（グロス利回り）＝年間賃料収入÷購入価格

経費を引く前の単純な利回り。投資用不動産の広告や販売資料に出ることが多い。

NOI利回り

NOI利回り（Net Operating Income Yield） とは、NOI（純営業利益）を価格で割った率をいう。投資用不動産の収益力を測る指標のひとつである。

NOI利回り＝NOI÷購入価格

NOI（Net Operating Income / ネット・オペレーティング・インカム）

NOIの定義

NOIは「Net Operating Income」の略で、エヌオーアイと呼ばれる。
日本語では「純営業利益」と訳される。不動産投資やREIT（不動産投資信託）の収益力を評価する代表的な指標である。

• NOIは、物件の総収入（賃料収入や付随収益）から、実際に発生する運営費用（管理費、保険料、公共料金、固定資産税など）を差し引いた金額を指す。
• 減価償却費、支払利息、資本的支出（大規模修繕や建物改良など）は控除しないため、事業が生み出すシンプルなキャッシュフローを示す数値である。

特徴・活用方法

税務や金融構造の影響を除外できるため、物件そのものの収益力や運営効率を客観的に把握できる。企業価値評価におけるEBITDA（利払い前・税引き前・減価償却前利益）と性質が類似している。

継続的にNOIを追跡することで、経営改善の余地や市場環境の変化に対する感度を高めることができる。
NOIを最大化するには、収益を増やす施策（賃料アップや稼働率向上）と、運営費用を抑える施策（効率的な管理や経費削減）の両面から取り組むことが重要である。

還元利回り（キャップレート）

還元利回りの定義

還元利回りとは、直接還元法の収益価格及びＤＣＦ法の復帰価格の算定において、一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求める際に使用される率である。

鑑定評価に使う指標で、「千代田区のランドマーク的なオフィスビルのキャップレートはどのくらいですか？」といった会話がなされる。

収益価格と純収益と還元利回りの関係

• 収益価格＝純収益÷還元利回り【これが基本】
• 還元利回り＝純収益÷収益価格
• 純収益＝収益価格×還元利回り

※ 純収益は１年間が基本

NOIと純収益の関係

純収益＝NOI-資本的支出（Capex）
NOI＝運営収益ー運営費用

純収益に対応する利回りが還元利回りである。

割引率（ディスカウントレート）

将来得られるキャッシュフローを現在価値に割り引くための率。
投資家が求める期待利回りとも言える。DR（Discount Rate）とも呼ばれる。​​ 

将来の純収益が予測できるとき、（市場で観察される又は投資家が期待する）割引率を設定すれば、DCF法による収益価格が求められる。

下記のIRRと似ているが、割引率はDCF法による収益価格を求めるときに設定する料率である。

IRR（内部収益率）

IRR（Internal Rate of Return）とは、投資額と将来のキャッシュフロー（賃料収入＋売却益）の現在価値が一致する利回りをいう。言いかえると、IRRとは、NPV（Net Present Value / 正味現在価値）が0になるように内生的に決まる料率をいう。
投資全体の総合的な採算性を測る指標で長期投資の評価に使われる。日本語では内部収益率。

上記の割引率と似ているが、IRRは初期投資額とキャッシュフローの関係から求められる料率である。

指標	初期投資に含めるもの	キャッシュフローに含めるもの	視点	特徴
プロジェクトIRR（Project IRR）	総投資額（エクイティ＋借入金）＝エンタープライズバリュー	税引前の事業キャッシュフロー（例：NOI、営業キャッシュフロー）	事業全体	レバレッジの影響を受けない。事業そのものの収益性を測る。
エクイティIRR（Equity IRR）	自己資本（エクイティ）のみ	税引後キャッシュフロー（利払い後の残り＝投資家に帰属する部分）	投資家（株主）	レバレッジの影響を強く受ける。自己資本投資家にとっての収益性を測る。

将来の純収益が予測できるとき、投資額を設定すれば、IRRを求めることができる。

	A	B	C	D	E	F	G
1	項目	0年目（初期投資額）	1年目（純収益）	2年目（純収益）	3年目（純収益）	4年目（純収益）	5年目（純収益＋売却価格）
2	キャッシュフロー（円）	-10,000,000	600,000	600,000	600,000	600,000	9,600,000

上の表（Excel）では、セル B2:G2 にキャッシュフローを入力しているので、この場合、任意のセルに

=IRR(B2:G2)

と入力すると IRR が計算されます。

結果：IRR ＝ 4.2%